宋卫平转身,宋卫平的博弈与妥协

2019-11-23 00:58栏目:农业咨询
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5月28日,绿城中国联席董事长宋卫平,在其集团的新品发布暨“中国房地产之未来与上海机遇”的主题对话中向外界透露了绿城集团及其个人在未来5-10年的规划:宋卫平计划在未来的5-10年做出5-10个小镇样...

在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。中交方面依旧认定宋卫平的地位。

4月8日到4月10日,市农林委副主任苏新耀带领相关处室负责人和市电视台、市规划局有关同志一起,赴浙江省绍兴市实地考察学习嵊州绿城“蓝城农庄”及杭州蓝城·春风长乐农林小镇项目。

近日,绿城中国公告称,公司创始人、联席主席宋卫平将辞任,除了担任绿城规划设计委员会名誉主席外,不再于绿城集团担任任何职务或职位。这意味着,老宋将彻底淡出他与之共进退20多年的绿城中国。

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小镇青年变成城市大亨后,又要重新回到小镇。宋卫平,中国房地产史上以情怀著称的产品教父,正在如此规划着自己退休前的路径。

“蓝城农庄”是绿城集团打造的首个农庄作品,着力发挥蓝城农业在农业产业规划、生产流程、农产品安全体系等方面的集成优势,实现农技、农艺、农趣的复合呈现,生产、生活、生态的“三生一体”。蓝城·春风长乐项目是利用杭州郊区的林场打造的一个集农业、旅游、创业和颐养为一体的“农林小镇”。其主要做法:一是以绿城农业作为产业引擎,在“小镇中心”周边建设大型农业基地;二是将当地及周边农民就地转化为现代农业工人,并为城里人提升创意产业基地;三是按照供给侧改革思路,一方面通过现代农业产品把城市家庭种菜、种花需求与绿地农业进行深度结合,一方面对农村教育、医疗、居住等领域进行完善或改造;四是蓝城·春风长乐是将“农庄”模式和地产开发在更大范围的完善结合,政府采点状供地。

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5月28日,绿城中国联席董事长宋卫平,在其集团的新品发布暨“中国房地产之未来与上海机遇”的主题对话中向外界透露了绿城集团及其个人在未来5-10年的规划:

这也是他不得不作出的选择。他的种种被业界诠释为当下中国房地产商的缩影—行业洗牌中,央企成为救火的“白武士”;骨感的现实面前,理想主义要战胜资本并非易事。

这些项目对我市主要有以下启示:一是要坚持政府引导。依托特色农业发展现状和资源基础,统筹规划,协调推进,筑巢引凤,加快推进农业特色小镇建设。二是要坚持名企引领。加强与绿城等从事特色农庄建设的龙头企业合作,发挥大西安地区特色农业优势,建设现代农业特色小镇。三是加大宣传力度。下力气在宣传上寻找突破,不断扩大宣传覆盖面,丰富宣传内容、创新宣传方式、增加宣传投入。四是要结合我市现代农业特色小镇建设统筹推进。

2019年7月11日,绿城中国控股有限公司发公告宣布董事会重要人事变更,创始人宋卫平辞任绿城联席主席,由张亚东接替。“告别”绿城,或许是其更加专注蓝城的开始。

“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化,有可能带动中国新一轮农村改造。中国终将由城市建设转向为城镇建设、乡村建设多元一体化时代,最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇,这是下一个阶段中国社会发展的趋势,一定是这样的,不可能有第二个选择”

宋卫平一直在和自己博弈。为了对得住那些买绿城房子的业主们,在引入中国交通建设集团后,他愿意选择留下。不过,爱赌也不愿服输的他并非没有反思。舟山麻将桌上、杭州九溪玫瑰园里,早已盛满了这位熟稔中国改朝换代历史典故的地产大佬的不舍、不甘、不情和不愿。

国内房地产大佬众多,像宋卫平这样带有个人鲜明特色的寥寥。在宋卫平时代,绿城就像是国内地产界的异类,其对品质有着异乎寻常的追求,也是视为是国内精品地产的代表。

宋卫平计划在未来的5-10年做出5-10个小镇样板,主要位于上海、杭州和北京周边,这样的小镇并不只是地产开发,而是把支撑小镇的基础农业包含在内。这个地产圈的“理想主义者”,在退休前做此规划,不仅有着其个人的情怀、集团的战略,也和当下的乡建热潮不期而遇。让我们借这个机会来分析下宋氏小镇,浅析农业 地产的乡建模式。

淡出一线,放手的时刻终归要来。现在,迎接他的是,中交—这一绿城的单一大股东—发起的一场更为彻底的关于绿城和蓝城中国的重构。2016年6月22日,中交地产事业部召开的一场董事会按下了启动键,时间定在7月。按照绿城集团董事兼执行总经理李永前的形容,程度“前所未有”。

宋卫平“高品质”的打法,也曾辉煌一时。2006年,绿城中国香港联交所上市,当年营收增长152%,毛利率高达42%。2007年,绿城中国获得国内房地产企业百强盈利性第三名。高品质、高毛利的打法,令绿城中国获得成功。

绿城小镇

绿城原有业务板块和架构将被彻底调整,绿城中国和绿城房产合并,重新梳理为四个分支:绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇。蓝城的代建业务也将被整合到绿城管理中。蓝城曾被认为是宋卫平重新创业安放理想的新开始。现在还有一种看法是,“宋卫平的退路被抄了”。

不过,房地产具有鲜明的高杠杆属性,精耕于高品质则很难实现高周转。年报数据显示,2007-2010年,绿城平均存货周转期为2200多天。一般来说,国内房地产企业从拿地到回款平均期限为3年,而绿城中国的精品战略下,回款却足足需要6年。

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7月3日,宋卫平在接受时代周报记者采访时,并未正面回应关于售出蓝城代建业务是否会不舍的疑问。不过他表示:“小镇是职业生涯中有兴趣的工作。”在账面上,对于宋卫平等人来说,这次和中交一前一后的交易中,将带来一笔价值8.32亿元的收入。

2008年,绿城中国就遭遇了一场现金流危机,不过宋卫平赌赢了。2011年,宏观调控之下,不肯降价的绿城再一次遭遇了资金短缺的状况。这一次,宋卫平挺不住了,相继找来了九龙仓、融创中国和中交集团等“白衣骑士”。

宋卫平提到的小镇是这样的:距离市中心30-50公里,占地3平方公里,其中农业及相关产业占2平方公里,建筑规划占1平方公里。在建筑规划中,90%的是住宅,预计售价1万/平米,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。

中交方面依旧认定宋卫平的地位。事实上,在时代周报记者的采访了解中,不管是绿城还是蓝城,在员工的心目中,宋卫平依旧是这两座城里的灵魂核心。其个人气质,已经深深植入绿城和蓝城的基因中,不可复制,更无法取代。

宋卫平文科出身,带着一股理想主义情怀。不过,在激烈的市场竞争中,高周转的房企成了主流,而绿城中国专注精品的则屡次遭遇周转问题。或许,宋卫平的转身,也是标志着一个时代的结束。

第一个宋氏小镇“春风长乐”已经在杭州市余杭区长乐镇的长乐林场开建。长乐林场是一片美得令人窒息的原生林场,无数次入选“杭州十大不为人知的秋色秘境”,被称为“上帝打翻的颜料瓶”,而这里如今成了地产商进军农村的“圣地”

放手代建

转身干蓝城

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将蓝城的代建业务出售给绿城,是宋卫平迈出的一大步。宋卫平式的偏执曾被外界吐槽,中交入主后的约一年半时间里,他和绿城正改变着彼此的模样。

官网显示,蓝城聚焦复合式理想小镇建设,立足理想小镇建设及轻资产运营。在蓝城官网的董事长致辞里,宋卫平也对这个儿子别有情感:蓝城脱胎于绿城,而蓝一定会比绿好,蓝是我最喜欢的颜色,大海的蓝好过树上的绿。

“圣地”长乐

在接近宋卫平的绿城人士看来,现在的宋卫平步态蹒跚,但更为低调和平和, “笑的时候变得少了,烟瘾也大了”。而宋卫平本人则向时代周报记者回应称,烟瘾还好。

宋卫平于2010年9月25日创立蓝城集团,当时主要从事房地产代建业务。2016年,中国交通建设集团成为绿城第一大股东后,重组蓝城也被提上日程。最终,蓝城集团分拆为两家公司,即蓝城和新蓝城。其中,新蓝城主要业务为房地产代建,由绿城控制。保留的蓝城,由宋卫平担任集团董事长,持有70%的股份。

早在绿城集团之前,2008年杭州顺博房地产就开始在这里开发恒和依山郡,其位置离规划中的春风长乐小镇中心不远。恒和依山郡是一个简化版的宋氏小镇,没有农业规划,生活配套规划也少了一些,只是配套了医疗中心,幼儿园和商业街。

不过,有一点没变。出现在公开场合中,不用大笑,宋卫平的眼睛依旧能眯成了一条线。可能,小眼聚光。在绿城股权收购战发酵时,宋卫平聚焦点曾放在蓝城上。

而宋卫平近年来也致力于小镇事业,此次辞任董事会联席主席和执行董事职务,包括从2019年4月25日开始,宋卫平连续在公开市场连续多次减持绿城股票。就是为了绿城、蓝城在小镇事业上有更好的协同,在布局和发展上有更多合作,比如城市更新、未来社区的业务板块。在7月11日的媒体会上,宋卫平表示自己目前持有绿城9.9%左右的股份,不到10%,这样使得今后蓝城和绿城合作,不会涉及关联交易。

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“三年后看吧,南山有鸟,这只鸟一定是只蓝色的鸟。”两年前的5月,在融创绿城股权并购会上,宋卫平带着情绪,表明自己经营蓝城的决心。3个月后,宋卫平将绿城没有上市的部分—绿城建设更名为蓝城。

宋卫平其人

同时看中这个地方的还有砸下120亿建了三亚红树林的今典集团,规划300亩的杭州径山红树林度假世界已经动工,计划2017年开业。

按照他的规划,蓝城将聚焦房产代建、养老、农业、健康四大核心板块。而一直以来,代建是蓝城的核心,其他三块业务则依托代建产生。代建包含了政府代建、商业代建、资本代建和自有投资四个方面。

宋卫平于1957年出生,是浙江绍兴嵊县人。1995年1月6日,宋卫平创立浙江绿城房地产有限责任公司, “绿城”品牌正式诞生,主攻城市住宅。当时,宋卫平一上来就瞄准富人口袋,“就开发低楼层、低密度的别墅。同年,绿城的第一个房地产项目杭州丹桂花园面世。1997年12月,绿城以2.9亿元的销售额,跃居浙江行业榜首。2006年7月13日,宋卫平带领绿城在港交所成功上市,市值超过180亿。

依山郡只是商住地产,红树林是休闲独家地产,相比之下绿城小镇更进一步,从农业、生产、生活等方面规划了一个乡村小镇。其中最重要的是对基础农业的规划,一个小镇大约有1平方公里的开发建设面积,带动周边3-5平方公里农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,将周边的农民转化为现代农业工人,构成3万人的小镇,小镇除了核心建筑中心外,四周分散着聚落式农庄。

蓝城有着深深的宋氏烙印。KDDI创始人稻盛和夫的代表作《活法》是宋卫平下令让蓝城员工潜心学习的书籍。蓝城内部人士对时代周报记者表示,宋卫平经常会念叨书中的一句话,“要朝着正确的方向,做正确的事,这是活着的意义。”

好景不长,2008年金融危机爆发,房价下跌,绿城全年销售额151亿,仅完成年度目标的四分之三,同时各大银行的贷款全部叫停,绿城负债率高达140.1%。彼时,同是浙江绍兴嵊县人马云出手相助,再是九龙仓伸出援手,用现金收购部分股份,缓解绿城的资金压力。宋卫平有惊无险度过寒冬之后,2009年,宋卫平扬言销售规模追上老大万科,开始疯狂拿地。

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不过早在2010年,宋卫平就已经从绿城中组建团队涉足代建业务,并让它成为绿城的“半边天”:在随后的几年时间里,十多个原本属于绿城的项目陆续进入蓝城。

不幸的是,2010年最严楼市调控来临,此后绿城资金链十分紧张,公司最高负债303亿,净资产负债率高达163%。有地没钱的宋卫平只好断臂求生,靠卖项目回笼资金。而地产的高负债情况,也让宋卫平想要改变一下,当年他成立绿城建设,开始代建模式。2012年首创学院式养老地产,2012年涉足现代农业,宋卫平带着绿城转型为轻资产时代。

农业布局

还有更为惹眼的数据可以佐证蓝城代建的吃香。截至2015年底,蓝城旗下的代建项目已经逾200个,总建筑面积超过5400万平方米,遍布70余个城市,毛利率超过60%,净利率超过30%。

而宋卫平蓝城小镇业务的开始,或许是受万科杭州良渚文化村的刺激。杭州良渚文化村是万科旗下最大的项目,万科总裁郁亮曾对媒体说,它是万科今后发展方向的试验田。2013年6月3日,绿城集团董事长宋卫平将集团月度经营会议地点,放在了万科杭州良渚文化村。在开会前,宋卫平带着上百名高管和中层干部,乘着七八部电瓶车和数部大巴,参观了万科良渚文化村的别墅、教堂和医院等。宋卫平表示,“我们这次就是大大方方来学习的,万科有好过绿城的地方,值得学习,没什么丢脸。” 在此之前,宋卫平曾对万科进入杭州产品提出批评。

宋卫平四年前就开始布局农业,为现在的农业规划做准备。2012年蓝城中国和浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,蓝城农业旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等。蓝城农业的核心基地位于嵊州,总体规划一万多亩。

代建是以轻资产为主进行运营的。宋卫平对此曾经有过阐释:“用别人的钱来做项目,实现多赢。”简单理解,对方出钱出地,蓝城出品牌出团队。在这一过程中,蓝城是一个整合商的身份,而所有的房地产开发企业都可以被视为蓝城代建的下游。

2012年,融创孙宏斌伸出援手,收购绿地湖滨置业51%的股权,后双方成立融绿,融创向绿城支付33.72亿元收购其部分资产。在孙宏斌的援助下,宋卫平稍微缓过一口气。

四年时间,蓝城农业的表现如何?在生成端,蓝城农业是工商资本 科研机构的标准范本,几个主要生产基地以规模农业方式种植科研机构的优种农产品,已经推出的有:锦绣黄桃、高山猕猴桃、蓝颜柚、凤梨凰等,但是尚未形成市场知名度和客户口碑。在销售端,有线上、线下和宅配三种方式。线上:蓝城农业有B2C商场、天猫旗舰店、App及微店,但是其主打产品依然是进口水果和牛羊肉,尚未形成自己的电商特色;线下:蓝城农业的产品通过自建的篮宴生活体验馆和超市进行销售;宅配:集团下有篮宴宅配,针对中产家庭居家食材需求。

政府代建是当中利润稀薄但相对稳定的一块。政府保障房建设的推广保障了代建业务的体量。即便是做保障房,宋卫平也有着严苛的要求。比如,品质不能比绿城商品房差,设计装修等方案都必须由他亲自审评通过。

2014年,楼市的压力,以及绿城资金压力太大,使得宋卫平决定继续出售绿城股份及其他产业。2014年5月22日,融创以62.98亿港币的代价收购绿城中国24.313%股份,其与九龙仓并列成为绿城中国第一大股东。后来,绿城的控制权又变成中交集团。宋卫平也最终失去绿城控制权。2014年,绿城建设正式更名为蓝城中国。此后,宋卫平的精力基本都放在自己的蓝城业务,开始其小镇时代。截止今年4月底的数据,目前已建 在建 规划的小镇项目为80个。

蓝城农业整体表现在只能说尚可,这可能有两方面原因:一是相比暴利的地产行业,农业是微利行业,地产企业跨界农业需要时间调整;二是农业行业具有长期性,我们需要更长的时间去考量。

据时代周报记者多方了解,将蓝城纳入绿城的谈判从2014年底开始进行。宋卫平曾经的想法是,绿城和蓝城是战略合作的关系,中交和绿城为蓝城的依托。绿城集团执行总经理曹周南此前也曾公开声称,绿城新代建平台和蓝城并列运行比较好。不过,在过去的一年半时间里,蓝城代建部分资产纳入绿城并未谈拢,中交方面也希望能尽快形成统一的绿城代建品牌。

医疗教育

按照绿城方面的说法,绿城未来的一大细分—绿城代建已经有了一张图谱:聚焦对存量的维护保养和城市更新,在做大规模的同时,还会追求打通资产市场。除了代建费,还会培育其他利润来源,比如咨询顾问、做大承包、从物业基金里获利等。

医疗和教育也是一个小乡镇的核心,特别是要移居到这里生活的家庭非常关心这两个问题。这两方面,绿城小镇的规划在小镇建设育华学校和颐乐学院,也就是通常的私立学校和老年大学,这里不做过多介绍。

不过,如何突破人力成本过高、做好成本与质量之间的平衡、提高管理费利润和更有效地把控推盘节奏也是不得不思考的问题。而这些可能更大程度上交给新的绿城来解决。

绿城在模式上的突破

按照双方谈判的结果,蓝城的农业、养老、小镇建设以及建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务,将交由宋卫平掌管,而代建则将被重新整合归到绿城旗下。

绿城小镇在两个方向有所突破:一,作为地产开发,绿城小镇比现有各种乡村地产开发有了更完备的整体规划,特别是基础农业的配套。二,作为乡建,绿城小镇为返乡创业的人提供了产权保障。因为以往很多返乡创业者的农地只有流转的经营权,有很多不稳定因素,同时自己也只能租房。而绿城小镇则可以提供稳定的农地和有产权的住房。

正因为如此,才有了坊间“蓝城成了无本之源”之说。

澳门新葡亰平台官网,绿城小镇规划或许并不完美,在很多细节方面也有可改进和提高的地方,但是上面提到两点重要的突破却对整个乡建意义深远,这两点突破为乡建的同行拓宽了道路。

故事的另一面,宋卫平并非就此没有了寄托。至少,小镇梦想和绿城服务,是一双翅膀。

情怀的支撑

在今年5月底为上海静安公馆项目背书站台的时候,宋卫平第一次系统性详细地阐释过他的小镇梦想。

他说,他在去养老院工作前还能工作5-10年的时间,来做出5-10个小镇样板。选址在杭州、上海和北京的周边。

宋卫平口中的那个小镇将是一个完整的小型城市,拥有完善的医疗、教育、娱乐、消费系统。跟绿城的乌镇雅园一样承担着养老的功能,且又植入了绿城做育华学校和颐乐学院的经验,可以提供两套教育系统。宋卫平还规划了酒馆、餐馆、书店、电影院等业态。

再一次,外界看到了宋卫平式的情怀主义在小镇梦想上闪出的熠熠光辉。

小镇不算远,距离城市三五十公里。小镇也不算大,一个小镇需要三平方公里土地,两平方公里是产业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。小镇有着严格的配比,100万平方米的建筑面积中10%为配套设施,90%为住宅。小镇的房价不算贵,大概1万元/平方米。小镇的居民中,城市和农村人口各占一半。

宋卫平对此给出的解释是,因为小镇是一个生命体,是一个有机的结构,甚至他还会想办法去管理在小镇中生活的乞讨者。而宋卫平造小镇的出发点在于,希望能将自己接下来的时间用于探索中国城镇化建设,由此能带动中国新一轮农村改造,“这个只有像我们这样年龄的人,从小对农村有切身的生活感受的人才知道”。他还说,“在城里呆久的人,已经麻木了,不晓得农村”。

政府方面给了宋卫平小镇梦想以温情的回应。据时代周报记者了解,绿城小镇模式受到国家相关部门的肯定,目前已经在国家工商总局注册绿城理想小镇集团。

绿城董秘冯征也表示,宋卫平十分看重小镇业务,目前,蓝城和绿城都有涉及小镇业务,宋卫平两手都在抓。更有消息指出,未来宋卫平将亲自带队建设小镇,不过截至发稿,时代周报记者尚未能从宋卫平处得到确认。

眼下,还有一道阳光照耀着宋卫平。以物业管理为核心业务的“绿城服务”已经进入了上市的倒计时。7月12日,它将带领宋卫平第二次叩响香港资本市场的大门。

按照绿城服务方面的说法,以管理的建筑面积计算,绿城服务的规模在全国排名第二。园区O2O,是绿城服务故事的主题词。这个以“智慧社区”命名的平台,拥有针对业主的社区服务、电商和社交的功能,绿城通过这个平台能进行免税商品销售等一系列增值服务。

截至2015年9月30日,绿城服务的在管合同建筑面积达7400万平方米物业,其中23.2%为绿城旗下项目,76.8%为其他房企项目。收入结构占比中,物业管理占比为72%,咨询顾问为20%,园区增值服务为8%。

一系列机构对绿城服务表示了看好,在他们的估价中,绿城服务的估值达50亿-100亿元。如果一切顺利,宋卫平将在他的小镇梦想之外,拥有一个投资与管理的平台。

在全国工商联房地产商会理事李骁看来,这堪称是宋卫平式的艺术,“他可以带领着他创立的企业进入一种极致的状态,把冷冰冰的生意升华为一种意境,还充满着温度和人情味。老骥伏枥,志在千里。宋卫平需要被肯定”。

不过他也指出,从绿城的发展来看,缺少的是现代化企业的治理。在房地产发展进入新的形势后,企业家也需要考虑自身的转折发展,“商业市场是以成败论英雄,宋卫平的短板中交或许可以为之补上。对于传统的房地产商而言,如果没有意识到要改变,也会被时代淘汰”。

宋氏的成长

“敬佩”,对宋卫平是不少人在面对时代周报记者采访时给出的评价。

时代周报记者综合各方看法发现,这种评价归因于,宋卫平让地产界明白,“盖房子是如何升华为一种哲学和艺术”。在绿城21年的发展里,离不开宋卫平这位精神教父的个人魅力,这也是绿城能在地产界树立独树一帜风格的基础。

宋卫平也有委屈的时候。接近他的知情人士对时代周报记者表示,在过去艰难的日子里,宋曾向其吐槽,“我只是想让这个世界更为美好”。

为了让世界更美好,宋卫平有了种种超越于商业利益价值的考量,无论是曾经对绿城还是现在对小镇;而绿城利润率在过去的时间里也不高,在发展的某些阶段甚至被推到了悬崖边上。

有一点不得不提,在宋卫平的身上很难看到“商人”的特点。他喜欢站在数十年后来思考当下的问题。相对于商业和资本,他更喜欢讲建筑、人和社会之间的关系。有了宋卫平对品质固执般的追求,才有了当下的绿城。

问题是,未来,绿城可以缺少宋卫平吗?

宋卫平曾向时代周报记者证实,自己是绿城当下公司架构和产品线调整的推动者。现在,回过头来看,中交版的绿城已经在产品上、投资策略和公司治理上作了改变。

在产品创新上,绿城已经推出中式小别墅桃李春风、地铁上盖综合社区杨柳郡、精装高层江景公寓等新产品。据时代周报记者了解,未来绿城将力推小镇中心、养老产品、三代高层产品。2∶6∶2的橄榄形产品格局已经被确立。考量则是,20%投放高端产品,支撑品牌价值成长,60%关注高性价比产品,提升盈利能力;剩余20%适度开发高质量的安置房保障房,强化百姓口碑和社会影响力。

绿城的投资策略也有了相应的转变,重心将是一二线城市的核心区、海外和小镇。中交和绿城都希望实现彼此长处的结合。在这一点上,中交可以成为绿城的助力,中交在100多个国家达2000万平方米的土储,将是绿城走向海外的支撑。

至于毛利率和盈利水平,中交版绿城也有一个“大饼”。按照2015年财报上的形容,绿城未来将是“理想生活综合服务商”,而“服务平台化、开发专 业化、地产金融化”将是转型战略,为的是打造一个房地产全产业链、市值更高的混合所有制特色企业。

以上这些,宋卫平都看在了眼里。

他的那句话还响在耳侧—企业左右不了市场,正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说,命运只有两个字,生、死,无他。我们所能探讨的,是在目前的市场条件下,如何找出一条活路,穿越寒冬。

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