活跃在全国乡村,互联网平台让土地流转增效提

2019-10-03 19:16栏目:农业咨询
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土地流转经纪人如此活跃在全国乡村,得益于政策的支撑。十八届三中全会提出,建立和发展农村产权流转交易市场,迫切需要一支熟悉农村要素资源信息,有知识、有文化、有技术、懂法律、会经营、讲诚信,能够充分应用现代信息手段促进农村产权交易的专业经纪人队伍,积极参与产权交易服务,撮合产权交易双方进行规范交易,推动农村要素流转交易市场活跃发展。

右上图 安徽小岗村大包干带头人严金昌作为土流网小岗村服务中心负责人,带领有流转意向的客户看地。
右下图 在公主岭农商行农地金融中心土流网业务柜台,农民办理土地抵押贷款业务。
第一农经网讯 土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。近年来,伴随着工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程的加快,农村劳动力大量转移,农民对承包土地经营权流转的需求明显增多。
数据显示,目前我国农村估算起来可流转的土地价值约100万亿元,其中耕地价值约40万亿元、林地价值20万亿元、宅基地40万亿元。这笔沉睡的巨大资本,随着国家土地流转政策的逐步明晰,正待激活。
在移动互联和大数据时代,针对信息不对称不透明、程序复杂繁琐的传统土地流传模式,敏锐的互联网企业开始启用O2O模式,不断完善线上线下综合服务体系,利用互联网平台和专业化的服务,让复杂的土地流转变得简约而高效。
简约流转 土地更增值
“当年搞大包干把土地分到各家各户,是为了生活、为了吃饱肚子。现在搞土地流转将土地集中起来,是为了让农民更好地生活,为了提高土地利用价值。”严金昌告诉记者。
73岁的严金昌是38年前安徽凤阳小岗村分田到户“大包干”的带头人,现在他的新身份是土流网小岗村土地流转中心总经理,他用手机在土流网上发布了小岗村第一块待流转的500亩土地信息,开启了小岗村土地流转的互联网时代。
土流网是国内首家通过互联网实现土地流转信息发布的土地流转综合服务平台,从2009年上线运营服务开始,已经从中国互联网土地流转市场当初的拓荒者成长为如今的深耕者。
新普京娱乐赌场网址,当前小岗村的实际情况是人少地多,种地的都是老年人,仍然按照以前的老方法种地,不但不赚钱,很多还在赔钱。通过土地流转,农民收入不减,而且劳动力得以解放,还能去工厂打工再拿一份工资。正如严金昌所说,这笔账大家都会算。但是村里家家户户都有土地,这个地要怎么流转出去,要流转给谁,成了难题。土流网的出现,正好给小岗村提供了一个将土地推向全国的机会。土流网线上拥有87万用户和3.4亿亩土地,线下拥有176家土地流转服务公司,资源十分丰富。经过多次考察和协商,严金昌再次牵头,和土流网合作,让小岗村的土地流转搭上了互联网快车。
其实,小岗村遇到的难题在全国农村普遍存在。互联网为破解这一难题提供了新的选择。通过互联网发布土地流转信息,打破了区域限制,首先解决了信息不对称的问题,农民手中闲置的土地可以面向全国择优而租。依托大数据技术,土流网还把土地数据、用户数据、行业数据等信息整合,形成了国内首个土地流转大数据库,海量的资源让土地流转双方资源匹配变得更容易、更便捷。同时,大数据还可为农村土地流转提供价格指导和信息服务,减少土地流转过程中因价格等产生的纠纷,从而大大提高流转效率。
澳门葡萄京官方网站,多方共建 市场化运作
在传统的土地流转模式中,一般都是在村两委的介入下,流转方和农民直接洽谈流转。虽然流转成功,但有些流转企业因为流转经营方式和种植项目的科学论证不足,或者资金短缺等问题导致经营无法持续,造成纠纷。一些土地流转企业一“跑”了之,最后利益受损的还是农民。
去年年底,在湖南永州市零陵区富家桥镇木山底村,因种地大户规模经营陷入困境“跑路”,村民们的流转租金没了着落。后来,在当地政府的调解和土流网的介入下,在今年春耕生产前化解了危机。这桩土地流转纠纷何以能得到快速解决?湖南省农委经管处副处长戴安华认为,“要防范规模经营风险,除了政府的监督、指导之外,就要用好市场化机制。可以引入第三方,通过专业性的流转机构,对土地规模经营的风险作科学评估,以保障、维护流转双方的权益”。
土地流转涉及面广,事关农民切身利益,事关三农稳定。互联网企业在做土地流转时,必须要接“地气”,运用市场化机制与多方共同构建农村土地产权交易的闭环。
土流网根据全国不同地域不同特点,与当地政府、银行、保险公司等逐步形成了“金融合作服务”“政府购买服务、企业负责运营”“银行 担保 土流网”等多种合作模式,尝试破解土地经营权抵押贷款、防范规模经营风险等多个农村土地流转中的难题。
8月31日,全国首笔由银行、担保公司、土流网三方合作模式下的土地经营权抵押贷款在湖南汉寿县发放。作为全国农业大县,汉寿县农经部门一直在探索创新农村土地承包经营权抵押贷款工作。汉寿县农经局副局长李娟说,汉寿县引入土流网作为第三方机构评估土地价值,通过大数据分析得出土地的精准价格。土流网出具评估报告后,由农户、银行、土地流转中心、土流网四方对价格进行认定,最终确定土地价值。种植养殖大户凭农村土地承包经营权证向商业银行申请抵押贷款,商业银行参考土流网评估的土地价值来决定贷款发放金额。
土流网CEO伍勇表示,这种贷款模式中的土地经营权估值,是基于土流网线上平台和线下流转服务中心长达7年的中国土地行业和土地交易大数据的累积之上,能真正做到科学、客观、精准估价。土流网作为一个全国性的土地流转综合信息交易服务平台,为抵押物快速变现提供了保证。这种模式将更好地满足新型农村经营主体的大额资金需求,通过三方合作模式利益共享、风险共担,真正形成一个完整的风险闭环。
在政企共建土地流转服务中心上,与汉寿县重在“金融合作服务”模式有所不同,山东费县采用的是“政府购买企业服务”的合作模式。费县农经部门将该县农村土地流转的线上线下综合服务事项交给土流网运营,通过政府引导,市场运行,联手落地实施土地流转项目。
“政府做管理、政策制定和基础数据;我们做服务、做交易,包括看地、现场拍照、做核实土地真实性等。双方结合,加上互联网,就形成了农村土地产权交易的闭环。”在伍勇看来,这种合作模式不仅能提高土地流转效果,还能有效缓解农村土地流转服务需求与地方政府资金、资源等不匹配的问题,加速土地流转市场化进程。
费县农经局局长杨青云说,“网络平台为土地流转提供了高效、便利的渠道,同时也促进了土地流转方式方法的完善。不管是线上还是线下,土地流转首先要保护好农户、土地所有人的权益,政府相关部门的引导、监管、防控措施都要跟上。”

另一方面,解洪玲也懂得借力,为了更快更有效率的开拓地源,他发展了20多人的农村土地经纪人队伍共同找地源,酬劳方面解洪玲从不吝啬,甚至会跟农村土地经纪人五五分成,有时农村土地经纪人比他赚的更多。

随着相关农业政策的不断出台,农村土地流转被愈发重视,传统的土地流转与互联网的融合也日益成熟,曾经只活跃在城市产权交易中的专业经纪人开始快速发展于全国农村的产权交易市场中,并拥有了这个行业的特有名称——土流经纪人。

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做为土流网年收入最高的农村土地经纪人,解洪玲似并不满足,解洪玲认为随着农村土地制度改革不断深入和新型城镇化、农业现代化的不断推进,农村土地流转的造富机会越来越多,600万的年收入肯定很快会被后来的土地经纪人打破。“600万只是起点”,解洪玲对土地流转行业和土流网布满信心,他的底气来源于土流网正在开展的政企合作以及双权抵押贷款业务,这将为解洪玲这样的土地经纪人带来更大的收益。

随着链家河北廊坊某门店业务员小张的加入,土流经纪人这一职业在房产经纪人圈里“红了”。在小张的描述里,“土流经纪人的日子比房产中介安逸多了,赚钱却一点也不少。”

不用再为客户发愁的解洪玲就可以“马力全开”地开拓地源了,而在地源的开拓上,他也有自己的妙招。

顾名思义,土流经纪人就是通过搜集农村闲置可出租的土地信息,发布到网上,提供给需要土地的种植户或者投资者,从而赚取佣金的职业群体。

“以前一个月也就只能找到几个客源,现在土流网的客源我能全部畅享。”土流网为解洪玲带来了数以十万计的客户信息,截止目前,土流网连续7年位列行业发展首位,注册会员近90万,实现土地流转成交9700万亩,发展线下土地流转服务公司176家。

偶然一次机会,小张见到了土流网北京土地流转服务中心总经理夏创武,这位90年代初从事家装行业的“老江湖”,在2015年彻底转型土流经纪人,不足一年的时间,夏创武执掌的土流网北京土地流转服务中心就一举创下了300多万元的业绩。“土地集约化是大趋势,土地流转则是土地集约的先头部队,土流经纪人还是蓝海。”跟夏总见面的第二周,小张正式加入了土流经纪人的行列。

近期,一个80后江西农村青年因为倒腾土地年收入高达600万的新闻在国内土地流转经纪人圈子被刷屏,被媒体誉为“黄金土地经纪人”的解洪玲成了圈内红人,好多朋友见面第一句话都是:知道你这些年跟土流网倒腾土地干劲足,就是没想到能做得这么大,你是怎么做到一年收入600万的?谈及自己年入600万成为土流网“明星经纪人”的经验,实诚的解洪玲并不保留,解洪玲轻松地说:做土地经纪人最主要的是有客源和有地源,做到这两点就足够了。

从20多岁到70高龄的年龄覆盖可以看做是土流经纪人行业快速增长的缩影,庆幸的是土流经纪人并没有陷入“野蛮无序生长”的怪圈。一方面,以土流网、搜土地网、地合网等为代表的土地流转综合服务平台都推出了土流经纪人培训制度,其中土流网更是专门成立了土流学院,定期举办土流经纪人培训班,邀请农业专家、教授讲授土流经纪人的基本工作方法、流程,农村土地流转的政策法律和农村土地抵押贷款等农业金融知识,以保证土流经纪人的专业技能和素质。另一方面,全国不少地方正在对土地流转经纪人实行“持证上岗”,如北京已经对300多人颁发了农村产权经纪人证书。

作为与互联网快速融合的土地流转平台,土流网在做大、做好土地流转信息平台的同时,开启了农村土地流转的政企合作以及农村农村土地金融两块业务。

小张从房产经纪人“跨越”成为土流经纪人的“创举”,一时成为房产经纪人圈里热议的话题。在土流网CEO伍勇看来,土流经纪人的风头极有可能超过房产经纪人。“土地流转行业潜力巨大,作为链接农民和农业投资人的土流经纪人将扮演非常重要的角色。”伍勇进入土地流转行业已经7个年头,他指出,作为在城镇化进程中国家鼓励农村土地流转大背景下应运而生的新职业,土流经纪人很好地解决了农民与租田大户之间的信任问题,在促使土地价格透明化的基础上,激活了全国土地跨区域的流转,随着土地流转的不断推进,未来加入土流经纪人队伍的精兵强将也会越来越多。

现在的解洪玲已经不会再为客源发愁了,但2007年进入土地流转行业的时候可不是现在的光景。

在风靡市场之后,“看房经纪人”近年渐遇冷落,土地流转经纪人在这个时间点以“闯入者”身份走入公众视线,一些土地流转经纪人以上百万元的年收入迅速“蹿红”。

政府在推进农村土地有序流转和规范农村土地产权交易的过程中带给土流网更大的发展空间。另外,土流网创新了土地经营权抵押贷款的“银行 担保 土流网”模式,这种模式被业内解读为开创了互联网企业参与农村土地经营权抵押贷款的先河,目前土流网参与的土地金融项目贷款金额已高达6000万元。政企合作和农村土地金融将直接带给解洪玲这样的土流网线下服务中心经纪人更多、更大的收益。

土流经纪人的队伍已经称得上“强大”了。据不完全统计,国内土流经纪人的从业人数已接近十万人,以土流网为例,这家较早进入土地流转业务的综合服务平台就已经聚集了1.2万的土流经纪人。

这样的难题在碰到土流网之后,才被彻底解决。作为国内最大的土地信息综合服务平台,土流网借助互联网的便利解决了传统土地流转市场最大的痛点,即信息的延迟和不对称,而土流网做到了全国土地信息的实时更新,节省了大量的时间和成本。

职业看好:城市看房经纪人转型为农村看地经纪人

2007年就已经进入土地流转行业的解洪玲算是这个行业的“老人”了,最初通过林地开发和林地流转淘到了进入行业的“第一桶金”,当时多是通过亲戚朋友或者道听途说打听地源和需求信息,帮人撮合赚点中介费,不过小打小闹的土地流转信息撮合很快让解洪玲感到了混乱,“经历过几次跳单,更多的是找不到需求方了”。

业务火爆:咨询电话不断,有人年入600万元

任何事情都离不开一个“勤”字,解洪玲的“致富大法”也一样。做土地经纪人的前几年,解洪玲几乎天天都往地里扎,事无巨细地了解每块待流转土地状况、核查信息,只有自己将土地信息了如指掌才能在最短时间内为客户找到合适的地,近期一个客户提出需要流转土地种植草皮的第一时间内,他就已经在大脑中圈定出了范围,很快将手上的几块沙地推荐给对方。

不仅数量惊人,土流经纪人也汇聚了各方精英:此前以年收入600万元风靡土流经纪人圈子的解洪玲,早在2007年进入了土地流转行业,此前他已经做了十年发廊生意,以加盟方式成立土流网南昌土地流转服务中心之后的第三个年头,年收入就已经超过了600万元;在大多数年轻人选择远离土地的时候,出生于1988年、毕业于四川林业大学的童修齐却还是闯入了土地流转行业,并在进入的第一年就收获了30万元的收入。“可能是因为我大学专业的缘故,很多种田大户都十分信赖我,土地流转行业是大有干头的”,这个年轻的土流经纪人对土地流转行业充满信心。

在政策推动和市场价值规律的双重作用下,土流经纪人这个新职业已逐渐被看好,同时土流经纪人对农村土地价值的整合和发掘作用正在日益显现。

土流经纪人是对年龄最没有“偏见”的职业,国内年龄最大的土流经纪人严金昌已经73岁高龄。即使是雨天,安徽凤阳小岗村的严金昌老人也不得闲,与之前帮着大儿子打理农家乐不同的是,他现在是土流网小岗村土地流转服务中心的总经理,几乎每天都会接到十多个咨询地源的电话,最高的记录达到48个。

即使之前就职于有名的二手房中介链家,小张对房产经纪人的奔波与辛苦也已经体会得淋漓尽致:年薪百万元只是极个别的特例,大部分房产经纪人还是过着每天工作12个小时以上、底薪2000块钱的日子,“节假日的时候正常吃顿饭都是奢望”,房产经纪人的竞争也已经趋于白热化。

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